按照近20周來(lái)的平均成交數(shù)據(jù)，上?？赡苄枰荒陼r(shí)間才能消化全部存量房。

　　房地產(chǎn)貸款大幅收縮

　　21世紀(jì)區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申表示，截至8月14日，上海商品住宅庫(kù)存總量已經(jīng)達(dá)到869萬(wàn)平方米。此外根據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2011年1~7月，上海市推出的71個(gè)首次開盤項(xiàng)目中，累計(jì)去化率（一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率）低于30%的項(xiàng)目約占總數(shù)的52.1%。

　　再來(lái)看中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。8月8日至14日，上海僅成交商品住宅10.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%，成為自3月中旬以來(lái)近5個(gè)月的最低水平。而最近20周以來(lái)上海商品住宅的周平均成交面積只有16.85萬(wàn)平方米，按這一成交數(shù)據(jù)，需要51.57周也就是近一年時(shí)間才能清除全部庫(kù)存；而如果按上周的成交量，這一時(shí)間則要變成86周。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱此前曾在中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷變革峰會(huì)上發(fā)布一組數(shù)據(jù)，認(rèn)為下半年上海商品住宅的新增供應(yīng)會(huì)比去年多出10%，但成交要下跌10%。此外根據(jù)他所掌握的貸款數(shù)據(jù)，去年上半年全國(guó)房地產(chǎn)貸款達(dá)到1.3萬(wàn)億元，而今年上半年只有7000億元左右，比去年同期整體減少了約6000億元，其中按揭貸款減少了3500億元，開發(fā)貸款減少了2500億元。

　　降價(jià)與否令開發(fā)商糾結(jié)

　　實(shí)際上，開發(fā)商在促銷上并非沒(méi)有辦法。8月13日和14日，上海兩個(gè)樓盤相繼推出銷售。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，銷售率基本都超過(guò)80%。市場(chǎng)對(duì)此的分析認(rèn)為，上述樓盤定價(jià)相對(duì)合理，與周邊價(jià)格相比存在著一定優(yōu)勢(shì)。

　　而在比上海銷售情況更加糟糕的杭州，同樣是在8月13日和14日，一些樓盤也因?yàn)榈蛢r(jià)開盤而熱銷，其中一個(gè)售價(jià)14000元/平方米的樓盤甚至比周邊二手房單價(jià)還要低。

　　上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉表示，只要開發(fā)商愿意提供性價(jià)比更高的產(chǎn)品，銷售率不會(huì)很差?！皠e看目前的庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)了800萬(wàn)平方米，但如果加大促銷力度，只要數(shù)周時(shí)間，庫(kù)存就會(huì)降低至800萬(wàn)平方米以下?！?/P>

　　但讓開發(fā)商降價(jià)確實(shí)是件很糾結(jié)的事。中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理劉淵表示，目前開發(fā)商的資金流和庫(kù)存情況都好于2008年最危急的時(shí)期，而上海、廣州、重慶的滯銷情況也比北京、深圳、杭州要好些，因此開發(fā)商降價(jià)促銷的情緒并不濃。

　　在資金鏈不像2008年那樣危急的情況下，該不該降價(jià)以及庫(kù)存保持在多少才算合適，或許會(huì)成為今年博鰲房地產(chǎn)論壇上最重要的話題。